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不動産売却は売れたら終わりではありません。
売れた後にも一定の期間、買主に対して売主は不備などがあった際に責任を負う「契約不適合責任」というものがあります。
責任の内容をしっかりと理解しておかないと売却後にトラブルになることもありますので、契約不適合責任の内容と注意点、またよく話題に上がる瑕疵担保責任との違いについても解説していきます。
東京都中野区や杉並区、練馬区、豊島区、世田谷区、新宿区、渋谷区にて不動産売却をご検討中の方は、しっかりと最後までご確認ください。

不動産売却における契約不適合責任とは

不動産売却では、売主は買主に対して「契約不適合責任」という責任を負います。
どのような責任を負うことになるのか内容を確認しておきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買が成立して不動産を引き渡した後に、対象の不動産が契約内容と違う数量や種類、品質であった場合に、売主は買主に対して修補や代替物などを用意するという責任です。
場合によっては、契約の解除や損害賠償を請求されることもありますので、不動産を売却する際には注意が必要です。
例えば、土地の引き渡し後に契約書に記載がない地中の埋設物が出てきた場合や土地の面積が違うなどの場合に契約不適合責任が問われます。
また建物においては、シロアリの被害や雨漏りをしているなどの瑕疵が記載されていない場合に責任を負うことになります。

買主の権利

売主が契約不適合責任を負うことで、買主が売主に対して請求できる権利は次の通りです。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 催告解除
• 無催告解除

追完請求
追完請求とは、目的物の修補や代替品の引き渡しを請求することができます。
例えば、雨漏りや契約書に記載のない破損部分の修補などを売主に請求できます。
代金減額請求
代金減額請求とは、代金を減額するという内容です。
修補が不可能な場合や修補に応じない場合に減額請求を履行することで売買代金の一部を返金してもらうことができます。
損害賠償責任
売主に原因がある契約不適合の内容については、損害賠償を請求することができます。
催告解除
催告解除では、追完請求として修補の請求をしたにも関わらず、売主が対応しない場合には、買主から契約自体を白紙に戻すことができます。
無催告解除
契約不適合によって、契約の目的を達成できない場合には契約の解除をすることができます。
これらの請求権は、買主が元々知っていたり故意に犯した物に関しての請求権は与えられません。
一方売主は、損害賠償以外は、売主の原因によるものでもなくてもこれらの責任を負わないといけません。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて

不動産売却時において、売主は契約不適合責任を負います。
そして契約不適合責任とよく間違えるのが、瑕疵担保責任です。
この2つの違いについて解説していきます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保責任とは、2020年4月の民法改正前に売主に求められていた責任の内容です。
瑕疵担保責任は、主に「隠れた瑕疵」について売主の責任が問われます。
契約不適合責任では、契約書の内容と一致しない状態において売主に責任が問われます。
隠れた瑕疵とは、引き渡しまで知らなかったキズや痛みのことです。
売主も買主も知らなかったキズや瑕疵が引き渡し後に発覚し、定められた期間内に買主が損害賠償や瑕疵によって契約が成立できないことを申し出た場合、契約の解除となります。
このように瑕疵担保責任では、買主の権利として、「損害賠償請求」と「契約解除」の2つの権利を持ち請求することができます。
しかし、売主が瑕疵を知っていて隠していた場合には、期間を過ぎても損害賠償や契約解除を請求されることになります。
契約不適合責任では、隠れた瑕疵ではなく、契約の内容と適合しているかどうかが求められるようになりました。
また、買主の請求権利も2つだったものから、「追完請求」や「代金減額請求」「損害賠償責任」「催告解除」「無催告解除」と請求権利が増えてより明確になりました。
権利が明確化されたことで買主を守る権利が増えたことにもなります。
また、明確になったことで売主も事前にこれらを注意することで、引き渡し後のトラブルも防げますので、売却をする際には契約内容と不一致となってしまうことがないように注意しましょう。

不動産売却における契約不適合責任の注意点について

瑕疵担保責任から契約不適合責任へと内容が変わったことで、売主が負担する範囲が広くなりました。
契約不適合責任では契約の通りでない瑕疵の場合には責任を負う必要がありますので、トラブルを防ぐために売主が注意したい点があります。

契約不適合責任の期間を設定する

契約不適合責任の期間は任意ではありますが、瑕疵担保責任の際の売主への催告期間は3か月であったため、通常3か月の期間を設定します。
もし、何も期間を設定しない場合には、10年間売主は契約不適合責任を負うこととなってしまいます。
10年間となると売主の負担が非常に大きくなってしまいますので、必ず契約時には契約不適合責任の期間を契約書内に記載して設定するようにしましょう。

免責部分を明確に記載する

瑕疵担保責任においては、「全部免責」として契約書に記載することで、売主は責任を負わない旨を表現することができましたが、契約不適合責任では「全部免責」を使用することができないため、細かく免責部分を契約書に記載する必要があります。
想定されるリスクに関しては、買主とも相談の上、契約書に明確に記載するようにしましょう。

付帯設備表に正直に記載する

売却をする際には、建物の洗面所やキッチンなど設備状況を明確にするための資料があります。
この資料には設備の有無や故障状況を記載することとなっています。
付帯設備表には、現状の設備と同じ内容を細かく洗い出し、契約書と不一致ということにならないようにしましょう。
故障していると売却しにくいと思い、隠してしまうと後々トラブルになりますので、必ず正直に全て記載するように注意してください。

代金減額請求の有無の確認

契約不適合責任の買主の請求権利の一つの代金減額請求については、売主が個人の場合と法人の場合で内容を変えるのが一般的です。
通常、個人が売主の場合には代金減額請求権は与えません。
一方、法人が売主の場合には不動産のプロとしての判断が可能なため、契約の目的を達成できない場合には代金減額請求は行使できるようにしておきます。

まとめ

不動産は売却できれば大きな金額が動きますが、契約書の内容と現状がずれてしまったために大きなトラブルにつながってしまうこともあります。
買主を守るための契約不適合責任ですが、売主も内容をしっかりと理解して契約書に特約として記載することで、引き渡し後のトラブルを防ぐことができます。
契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いや、トラブルを防ぐための注意点を理解して、スムーズな不動産売却となるよう意識しましょう。
株式会社Enter Planは、東京都中野区、杉並区、練馬区、豊島区、世田谷区、新宿区、渋谷区をメインに不動産売却をサポートしております。
上記エリアで不動産の売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までお声掛けください。

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