不動産売却は東京都、中野区の株式会社Enter Plan | ブログ

住宅ローンが返済不可になると、生活の再建が難しくなることがあります。
返済ができなくなるかもしれないと感じたら、早めに対処法を実践すると、今後の生活への影響を最小限に抑えられるでしょう。
そこで今回は東京都中野区や杉並区、練馬区、豊島区、世田谷区、新宿区、渋谷区などのエリアで住宅ローンの返済が難しくなりそうだと感じている方に向けて、対処法についてご説明します。
競売と任意売却の違いなどもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

住宅ローンが返済不可になりそうな場合に実践するべき対処法

住宅ローンの返済は長期間続くので、途中で予期せぬ事態が起こり、返済不可になってしまうことがあるかもしれません。
住宅ローンが返済不可になる理由には、以下のようなものがあります。

• 返済計画に無理があった
• 転職や会社の倒産などで収入が減少した
• 病気にかかり働けなくなった

このような事情によって住宅ローンを滞納すると、最終的に自宅は競売にかけられて、強制的に売却されてしまいます。
また、信用情報機関に事故情報が登録されて、数年間は新規のローンを組めなくなることもデメリットです。
ですから、返済が難しくなった時点で対処法を実践して、住宅ローンの滞納を防ぎましょう。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法①金融機関に相談

住宅ローンを滞納してしまう前に、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。
すると、以下のような対応をしてもらえる可能性があります。

• 返済プランを再検討する
• 一定期間、返済額を減少する
• 一定期間、利息だけの返済にする

一時的な収入の減少や入院などが原因の場合は、これらの方法で立て直せる可能性があります。
滞納前なら信用情報機関に事故情報が登録されることも防げるので、早めに相談することが大切です。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法➁保険を確認

病気で働けなくなった場合は、住宅ローンの契約時に加入した団体信用生命保険が適用できる可能性があります。
団体信用生命保険は、契約者が死亡や高度障害状態になった場合に住宅ローン残高に相当する保険金が支払われ、残債をなくすことができる保険です。
契約内容によってはガンや脳卒中などの病気が対象になっていたり、要介護状態になると保障されたりすることがあるので、該当するかどうか確認してみましょう。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法③自宅を売却

上記の対処法では解決できそうもない場合は、住宅ローンを滞納する前に自宅の売却を検討しましょう。
滞納前に売却したほうが、このあとにご説明する競売や任意売却よりもメリットがあります。
自宅の査定額が住宅ローンの残債を上回る場合は売却金で完済できるので、不動産会社の査定を受けてみましょう。
なお、売却を急ぐ場合は不動産会社が買主になる「買取」もおすすめです。
買取なら買主を探さずに済み、条件が合えばすぐに不動産を現金化できます。
買取した物件を再販売する際の費用が差し引かれるため、買取価格は市場価格よりも安くなりますが、スピーディーに現金化できると滞納を防げる可能性が高まります。
弊社は査定や買取のご依頼を随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンが返済不可になって一定の期間が経つと、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売とは、住宅ローンが返済不可になった自宅が裁判所によって強制的に売却されてしまうことです。
住宅ローンの滞納から競売までは、以下のような流れで進みます。

• 住宅ローンの滞納が始まって1～2か月ほど経つと督促状や催告書が届く
• 延滞が3か月以上続くと、期限の利益を喪失して代位弁済がおこなわれる
• 競売の申立てがおこなわれ、競売開始決定通知が届く
• 裁判所による現地調査が実施される
• 期間入札の公告がおこなわれ、競売が実施される

住宅ローンの滞納が3か月を超えると、期限の利益を喪失します。
期限の利益とは「住宅ローンを分割返済できる利益」なので、この利益を失うと一括返済を求められてしまうのです。
契約者が返済に応じられないと、保証会社が金融機関に一括支払いをして債権者となり、競売の申立てがおこなわれます。
そして、競売の実施までに任意売却ができないと、自宅は強制的に売却されてしまいます。
同じ売却でも、競売は任意売却に比べて以下のようなデメリットがあるので、できるだけ避けたい事態です。

• 売却価格が市場価格よりも4割ほど安くなる
• 自宅の売却金で住宅ローンを完済できない場合は、一括返済を求められる
• 売却金を引っ越し費用などに使うことは認められない
• 競売物件として公表されるので、周囲に知られる可能性がある

このように、競売は売却価格が安くて完済が難しくなるうえ、残債を分割返済することができないので自己破産してしまう可能性があります。
住宅ローンの滞納が始まってから競売が実施されるまでの期間は1年ほどで、それまでは任意売却が可能です。
今後の生活のためにも、住宅ローンが返済不可になったときは、できるだけ早く任意売却を検討しましょう。

住宅ローンが返済不可になったら競売になる前に任意売却を検討

任意売却とは、通常の売却ができない場合でも債権者の許可を得て不動産を売り出せる方法です。
通常の売却ができないのは、不動産の売却金などで住宅ローンを完済できないケースです。
住宅ローンを契約する際に不動産に設定される抵当権は、住宅ローンを完済すると抹消できます。
不動産を売却するためには抵当権の抹消が必要なので、住宅ローンが残っていると抵当権を抹消できず、不動産を売れません。
そのようなとき、債権者である金融機関などの許可を得て不動産を売却する方法が任意売却です。
任意売却は、競売に比べて以下のようなメリットがあります。

• 市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
• 売却金で住宅ローンを完済できない場合、残債は分割返済が可能
• 売却金を引っ越し費用に充てることができる
• 住宅ローンが返済不可になって売却することを、周囲に知られずに済む

任意売却は通常の売却と同じような流れで進められるので、市場価格を参考にした価格設定ができるうえ、周囲に事情を知られる心配が減ります。
さらに、競売と違って分割返済や引っ越し費用が認められることもメリットです。
住宅ローンが返済不可になったときは、生活の再建が大きな課題になるため、これらのメリットがあると助かるでしょう。
ただし、任意売却は住宅ローンの滞納が始まってから選択する方法なので、信用情報機関に事故情報が登録されてしまいます。
ですから、住宅ローンが返済不可になりそうだと感じたら、滞納してしまう前に対処法や通常の売却、不動産会社による買取などを検討したほうが良いでしょう。
そして、滞納前の対応が間に合わなかった場合は、競売にかけられる前に任意売却を目指しましょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、できるだけ早く金融機関などの債権者に相談することが大切です。
競売にかけられると生活の再建が難しくなってしまうので、その前に売却などの対処法を実践しましょう。
私たち「株式会社Enter Plan」は、東京都中野区、杉並区、練馬区、豊島区、世田谷区、新宿区、渋谷区などのエリアをメインに不動産売却をサポートしております。
売却に関してお困りのことがございましたら弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

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