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マンションを売却する際には、固定資産税を精算するためのお金を受け渡しすることが一般的です。
売却した年に支払う固定資産税は、売主と買主で合意されたとおりに分担し、公平な取引を目指します。
ここでは、固定資産税の精算方法や、支払う時期、注意点をご説明します。
東京都中野区、杉並区、練馬区、豊島区、世田谷区、新宿区、渋谷区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

マンション売却時における固定資産税の精算方法

固定資産税は、1月1日時点の不動産の所有者に課される税金で、毎年請求されます。
固定資産税は1年分をまとめて支払うため、売却により所有者が変更になった場合、売主が固定資産税を全額支払うのは不公平だと考える方も少なくありません。
そこで、固定資産税を日割り計算し、買主が売主に支払うことで一部を負担するのが一般的です。
ここでは、固定資産税の精算方法をご説明します。

固定資産税評価額から固定資産税が算出される

マンションの固定資産税は、「固定資産税評価額」を基準として以下のように計算されます。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%
固定資産税評価額は、自治体ごとに基準が定められ、土地の面積や形状、建物の構造など、さまざまなポイントから評価されます。
基本的には、その不動産の価値が高いほど固定資産税評価額は上がります。
不動産の価値は、社会情勢や周辺環境、建物の劣化状況などに大きく影響されるため、定期的な見直しが必要です。
たとえば、マンションの周辺に、これまでなかった新しい駅や商業施設ができた場合、その不動産価値は上がるでしょう。
反対に、これまで便利に利用できていた商業施設がなくなり、周辺に空き家が増えた場合は、不動産価値が下がる可能性があります。
このような変化に対応するため、3年に1度評価替えがおこなわれ、現状に合った固定資産税が算出されます。

固定資産税精算金は日割り計算

売主と買主が固定資産税を分担する際は、引き渡し日以降を買主負担、それ以前を売主負担として日割り計算するのが一般的です。
固定資産税を日割り計算するにあたっての起算日は、以下の2つのパターンがあります。

• 主に関東地方：起算日は1月1日
• 主に関西地方：起算日は4月1日

起算日によって、固定資産税精算金の額は異なります。
たとえば、固定資産税が10万円で、5月1日に所有権移転登記および引き渡しをおこなったとしましょう。
1月1日を起算日とした場合は、売主は1月1日から4月30日までの120日間、買主は5月1日から12月31日までの245日間、不動産を所有すると計算できます。
売主は32,877円を、買主は67,123円の固定資産税を負担することになります。
一方、4月1日を起算日とした場合は、売主は4月1日から4月30日までの30日間、買主は5月1日から翌年3月31日までの335日間、不動産を所有すると計算できます。
売主は8,219円、買主は91,781円の固定資産税を負担することになります。

マンション売却時に固定資産税を精算する時期

固定資産税の納税通知が届き、その年の固定資産税が確実にわかるのは毎年4月から5月ごろです。
それ以前にマンションを売却する場合、精算時期には2つのパターンがあります。
ここでは、固定資産税を精算する時期についてご説明します。

昨年の固定資産税を参考にして決済時に精算する

精算時期をどうするかは、売主と買主が話し合って決断しますが、一般的には昨年の固定資産税を参考に精算されます。
とくに3年に1度の固定資産税の評価替えの年に該当しない限りは、前年と変わらない固定資産税となることがほとんどです。
ただし、評価替えの年にあたった場合は、前年と固定資産税が異なることも珍しくありません。
もし前年と固定資産税が違った場合、改めて再精算するか、そのままにしておくかを買主と取り決めておきましょう。
話し合いで決めたことは、契約書に明記することが大切です。

該当の年の固定資産税通知書が届いてから改めて精算する

その年の固定資産税納税通知書が届くのを待って精算する方法もあります。
固定資産税が確定してから精算金を計算するため、負担する税額に間違いがなく、双方ともに納得しやすいでしょう。
ただし、不動産に関する決済や引き渡しが完了したあと、納税通知書が届いてから改めて買主に連絡を取り、お金のやり取りをする必要があります。
お互いに、そのことを了承したうえで、固定資産税の精算は後日おこなう旨を契約書に記載しましょう。

マンション売却における固定資産税の精算の注意点

マンションを売却する前に覚えておきたい、固定資産税を精算する際の注意点があります。
ここでは、それぞれの注意点をご説明します。

注意点1：起算日を契約書に明記する

固定資産税の精算をおこなう起算日によって、買主が売主に支払うお金が大きく変わります。
とくに固定資産税が高い不動産の場合は、起算日の違いによる負担の差も大きくなるため、より注意が必要です。
トラブルを避けるために、いつを起算日として、いくらの精算金が発生するか、契約書に明記することが大切です。
契約書は不動産会社が作成し、必要なことは漏れなく記載するため、売主として認識のずれがないか、確認をするだけで良いでしょう。

注意点2：固定資産税の精算は義務ではない

法律上は、買主が固定資産税の一部を負担する義務はありません。
1月1日に不動産を所有していた方に、固定資産税の支払い義務が発生するため、全額を売主が負担したままでも問題ありません。
買主が固定資産税の負担に同意しない場合は、精算するのが難しいこともあります。
固定資産税を売主と買主間で精算することは、あくまでも慣習です。
どのように精算するか、いつを起算日にするか、などもすべて当事者間の話し合いで決定されます。
明確なルールはないため、柔軟に対応しながら、双方が納得できるように手続きを進めましょう。

注意点3：固定資産税の精算で受け取ったお金も譲渡所得になる

固定資産税の精算をしたら、売却代金から追加でお金を受け取ることになります。
受け取ったお金もマンション売却で得た利益であるとみなされるため、譲渡所得に含まれます。
ここでいう譲渡所得とは、マンションを売却して得た利益のことです。
譲渡所得に対して譲渡所得税が課されるため、利益が多くなるほど税額も高くなります。
譲渡所得があった翌年の確定申告では、固定資産税の精算で受け取った金額も含めて利益として申告するようにしましょう。
もし正しい申告をしなかった場合は、所得を隠したことになり、脱税を疑われる恐れもあります。
確定申告に不安がある場合は、税務署で相談しながらおこなうなど、専門家に依頼すると良いでしょう。

まとめ

マンション売却時における固定資産税の精算方法と時期、注意点についてご説明しました。
固定資産税の精算に関して、買主から異議が唱えられたときには、慎重に調整することが大切です。
わたくしども「株式会社Enter Plan」は、東京都中野区、杉並区、練馬区、豊島区、世田谷区、新宿区、渋谷区で不動産売却を取り扱っております。
固定資産税の精算などでお悩みのことがあれば、ぜひお気軽にご相談くさい。

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